区（qū）块链（liàn）技术除了（le）用在Defi、GameFi等（děng）原生应用（yòng）场（chǎng）景（jǐng）中，也在（zài）不断地（dì）和传统产业相结合。譬（pì）如在区块链政务方（fāng）面，通过智（zhì）能合约实现包（bāo）括身份认证、政务审批等办事流程（chéng）自动化推进和流转；在存证防伪（wěi）方面，区块链（liàn）技（jì）术凭其透（tòu）明（míng）性和不可篡改性，为司（sī）法鉴定和（hé）供应链追踪等领域提供技术支持。

　　但是区块链和传统产（chǎn）业（yè）的融（róng）合困难（nán）重重。区块链（liàn）原生（shēng）应用往往基于全新（xīn）的（de）网络空间创建新的应用场景（jǐng），资产生成、转移始终（zhōng）在链上发起和终结。而区块（kuài）链（liàn）与传统产业的结合不仅仅需要软硬件的支持，还避不开将原有的各个（gè）环节迁移至（zhì）链上这一（yī）数字化过程带来的阻力，其中需要克服较多技术和管（guǎn）理上变革的成本，在（zài）短期内无法通过区（qū）块链（liàn）技术带来的收益去（qù）填补。

　　本文（wén）将深度解析（xī）区块链（liàn）技术（shù）针（zhēn）对房地产交易的适（shì）用性，汇总现（xiàn）有区块链进军房地产领域的（de）案例，指明潜在的法律（lǜ）问题（tí）。

　　01

　　期望与（yǔ）实践

　　现（xiàn）有的区块链（liàn）房地产项（xiàng）目（mù）主要致（zhì）力于达成

　　以下目（mù）标：

　　1. 大大提升地产（chǎn）交（jiāo）易的效率。

　　2. 降低用户参与地产投资（zī）的门槛。用户无需银行账户、银（yín）行借贷（dài）便可以参加房地产投资。

　　3. 拓（tuò）宽（kuān）金融交易的“民主”渠道。用户可以用虚拟（nǐ）资产用（yòng）于地产交易从（cóng）而规（guī）避（bì）税务清算和征收（shōu）。

　　Propy推（tuī）出（chū）了加速地产交易的（de）链上项目，2017年的时候该项（xiàng）目开始（shǐ）测（cè）试（shì），一个用户（hù）可以用（yòng）加密货币购买（mǎi）地产且（qiě）记录在链上。由于测试地的（de）法（fǎ）规限制，每一笔房产的转移除了需要同时完成（chéng）链上的（de）NFT交易（yì）之外，链下的（de）记录（lù）了链上交易号的（de）纸质合同也必须（xū）的。同（tóng）时Propy完成了一笔（bǐ）跨境交易，将位于弗（fú）罗里（lǐ）达的房产通过（guò）NFT拍卖出（chū）去。首（shǒu）先Propy将地产交易给（gěi）了一个公司，同时将铸造了代（dài）表产权的NFT，这枚NFT被解释为一种可借用的链上金融资产，并（bìng）且所有者对其拥有所有（yǒu）权转移的能力。

　　RealT为投（tóu）资（zī）者提（tí）供（gòng）了投资房产租（zū）赁业务的（de）机会。和Propy一致的是（shì）项目的代币不代表（biǎo）对地产的权益，而是对于商（shāng）业（yè）实体也就是拥有（yǒu）地产的公司享（xiǎng）有一定的权益（yì）。管理地（dì）产的（de）公司向（xiàng）租户收取资金，将租金兑（duì）换为相对（duì）应的代币支付给在签（qiān）署（shǔ）智能合约的投资者（zhě）。

　　Milo提供（gòng）了加密（mì）资产抵押（yā）贷（dài）款服务。Milo向持（chí）有比特（tè）币的用户提供贷款，用户将比特币资（zī）产转移到第三方钱包托管人。Milo随后向用（yòng）户预支付资产相应的购买价格，而用户按时偿还该笔贷款。Milo提供服务的优势在于无（wú）需（xū）Bitcoin资产的清点而（ér）获取资金（jīn）去购（gòu）买（mǎi）地（dì）产。

　　02

　　存（cún）在（zài）的问题

　　但是（shì），现阶段链上地产交易的很多基础性前提，譬如（rú）NFT可以作为一个附属担（dān）保品（pǐn）从而用于加密资产的抵押，在现有的法律框架（jià）中难以实施。以美国为（wéi）例，统（tǒng）一商（shāng）法（fǎ）典和地（dì）产法阻（zǔ）止（zhǐ）该类（lèi）说法的在（zài）法律层面（miàn）的落实（shí）。在统（tǒng）一商法（fǎ）典中，所有加密货（huò）币（bì）和NFT被视（shì）作（zuò）为（wéi）一般无形资产（general intangibles），这（zhè）种定义（yì）意味（wèi）着一个在无形资产（chǎn）中拥有担保物权的权利人只有通（tōng）过提交资（zī）产负债（zhài）表才能完全（quán）行（háng）使其权利（lì）。如果权利人无法清算（suàn）抵押物，那（nà）么其（qí）权利（lì）便可能存在瑕疵。

　　加（jiā）密（mì）社区的另一个（gè）问题是，无（wú）论是广泛的（de）加密（mì）资产还是NFT的受让人都无法从统一商法典授予其他金融工具的相（xiàng）同免费条款（kuǎn）中受益。例如，尽管债权人可以通过（guò）提交（jiāo）资产负（fù）债表（biǎo）来完善期票中的担保（bǎo）权益，但是这种完善是存在缺陷的。实际持有（yǒu）房产的（de）受让者可以（yǐ）摆脱竞争性财（cái）产索赔，但（dàn）是任何数（shù）字（zì）资产的（de）受让者将使（shǐ）它们受（shòu）到涵盖所有（yǒu）“一（yī）般无形资产”的一揽子担保权益（yì）的约束。部分加密（mì）行业正在积极推动（dòng）统一（yī）商法典的修正，美国法律界也逐（zhú）渐重视其加（jiā）密（mì）资产（chǎn），存在对加密产业友好（hǎo）立（lì）法的倾向，在（zài）抵（dǐ）押资（zī）产类别修（xiū）正案（àn）中创（chuàng）建了新的类别“可控电子记录（controllable electronic record）”，意欲将NFT等（děng）虚拟资产囊括（kuò）其（qí）中（zhōng），但是尚且（qiě）不支持将NFT的转移和（hé）链下资产转移（yí）相绑（bǎng）定（dìng）。

　　地产交易与区块（kuài）链（liàn）深度融（róng）合的另一（yī）个挑战（zhàn）在于（yú）系统变更（gèng）本（běn）身。相关交易（yì）制度和（hé）流程往往（wǎng）存在着（zhe）变化，意味着交易（yì）系统需要投入大量的资金去适应这种变更，而这种系（xì）统上的变更对公众的信任程（chéng）度会带来较大（dà）的影响。此外，在（zài）Delaware推行了区块链促（cù）进法，认可区块链作为一种公司数（shù）据记录的方式，只要该记录在一定时间内转化为纸质记录，但（dàn）是州政（zhèng）府本身从来没有开（kāi）发过任何区块链的设施，任然通过（guò）物理账本来记（jì）录一切（qiē）股（gǔ）权归属。公司也很少通过区（qū）块链的形式去记录股权，当地（dì）的公司已经习惯（guàn）了（le）物理的注（zhù）册制以及商（shāng）业记录保存（cún）方式，没有人愿意承担适用新（xīn）系统（tǒng）的风险。

　　地产交（jiāo）易（yì）其中包含了多种权利和（hé）利益，难（nán）以通过区块链技术所囊括。例如例判决留置权可以（yǐ）附加到不动产上，但是行（háng）业（yè）往往不清楚或者不考虑如何判决（jué）留置权债（zhài）权人可（kě）以将其权益添（tiān）加到（dào）基于区块链的系统（tǒng）中。地产通常也通过意愿或（huò）遗嘱等（děng）方式（shì）转（zhuǎn）让，同样，目（mù）前（qián）尚不清楚如何将这些事（shì）实集成到智能合约中（zhōng）。